Immobilien sind eine der kompliziertesten Investitionen, die Sie in Brasilien tätigen können. Aber es ist eine der rentabelsten Investitionen, wenn Sie die richtigen Unternehmen, Fachleute und Vermarkter finden.
In diesem Artikel werden wir uns damit befassen, wie man eine Immobilientransaktion durchführt und wie man hochwertige Immobilienaussichten findet.
Brasilien hat eine Menge Immobilien zu bieten, alles von Strandresorts bis hin zu Großstadtwohnungen. Professionelle Investoren werden sich oft auch Ackerland und ländliche Gebiete ansehen.
Standort und Preis
In den letzten 10 Jahren haben Hunderttausende von Ausländern in Brasilien in Immobilien investiert. Die höchste Konzentration ausländischer Immobilieninvestoren ist im Nordosten und Südosten Brasiliens zu verzeichnen.
Viele der Projekte wurden zu niedrigen Kosten entwickelt, aber von internationalen Immobilienmaklern zu amerikanischen oder europäischen Preisen verkauft.
Obwohl der Nordosten Brasiliens wunderschöne Landschaften und eine grosse der Nachfrage des nationalen und internationalen Tourismus. Die Region hat nach wie vor die niedrigsten Immobilienwerte für Investitionen.
Heute finden Sie die teuersten Immobilien in Rio de Janeiro, einer Stadt, die sowohl den Zugang zum Strand als auch einen großstädtischen Touch verbindet, was sie zu einer sehr begehrten Stadt für ausländische Investoren macht, die Immobilien für den persönlichen Gebrauch kaufen möchten. Dennoch gilt São Paulo nach wie vor als eine der attraktivsten Städte für Immobilieninvestitionen weltweit und als der stabilste Markt in Brasilien.
Sichere Investitionen in Immobilien
Der Kauf von Immobilien in den städtischen Gebieten Brasiliens ist eine relativ sichere Investition. Brasilien verfügt über ein sicheres und organisiertes Eigentumsregistrierungssystem und einen gut entwickelten Immobilienmarkt.
Es müssen jedoch einige Vorsichtsmaßnahmen und Vorkehrungen getroffen werden, damit das Geschäft reibungslos abläuft.
Nach brasilianischem Recht kann jeder ausländische Staatsbürger städtisches Eigentum in Brasilien erwerben. Wenn es um ländliche Gebiete geht, gibt es einige Einschränkungen, auf die wir am Ende dieses Artikels eingehen werden.
Ein unabhängiger Rechtsberater ist erforderlich
Auch wenn Sie mit einem lizenzierten Immobilienmakler zusammenarbeiten, benötigen Sie dennoch einen vertrauenswürdigen Rechtsberater, der die Dokumente prüft und Sie beim Kaufprozess berät.
Die offensichtlichste Unterstützung ist die Einsichtnahme in die Dokumente und die Sorgfaltspflicht bei den Eigentumsurkunden. Leider ist es nur allzu häufig zu beobachten, dass Ausländer von skrupellosen Verkäufern und Maklern in Brasilien betrogen werden. Zu den häufigsten Fällen gehören die Verhandlungen der Verkäufer über Immobilien, die sie rechtlich nicht kontrollieren, sowie der Verkauf von Immobilien mit ausstehenden Schulden.
Es ist auch wichtig, sich beraten zu lassen, wie man die Investition in Brasilien korrekt registriert. Es gibt keine Steuern auf die Rückholung ausländischer Investitionen aus Brasilien ins Ausland, aber dies erfordert eine korrekte Registrierung der Investition zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs.
Und natürlich muss auch überprüft werden, ob der ausgewählte Anwalt legitim ist. Dies kann online mit einem Dienst namens Cadastro Nacional dos Advogados erfolgen, der von der brasilianischen Anwaltskammer, bekannt als Ordem dos Advogados do Brasil, bereitgestellt wird. Der Dienst ist leider nicht auf englisch verfügbar, aber Sie können nach Anwälten anhand des Namens oder der OAB-Nummer suchen. Sie können dann den Status ihrer Lizenz überprüfen und auch ihr Foto sehen.
Die Rolle des Immobilienmaklers
Bei der Auswahl eines Rechtsberaters ist es nicht erforderlich, dass ein Makler an der Transaktion beteiligt ist. Von der Seite des Käufers ist die Rolle des Immobilienmaklers meist mit der Beratung über Marktangebote und Preisverhandlungen verbunden.
Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass Immobilienmakler aus der Sicht des Verkäufers in der Regel keine Exklusivität in Bezug auf die Immobilie haben. Dies führt häufig dazu, dass sie sowohl hinsichtlich der Adresse der Immobilie als auch hinsichtlich der Erlaubnis für den potentiellen Käufer, Fotos von der Immobilie zu machen, in die Defensive gehen.
Was die Registrierung der Immobilienmakler betrifft, so ist es fast der gleiche Prozess der Beratung wie bei den Anwälten. Es gibt jedoch keine zentrale Datenbank, so dass es notwendig ist, die CRECI-Website des Staates zu konsultieren, in dem der Immobilienmakler ansässig ist.
Verantwortlichkeiten des Maklers und Rechtsberaters
Während des Prozesses des Erwerbs einer Immobilie in Brasilien werden der Anwalt und der Immobilienmakler dies überprüfen:
- Die Immobilie ordnungsgemäß mit den Regierungsbehörden regularisiert ist.
- Der Verkäufer ist Eigentümer der Immobilie, die er verkauft
- Der Verkäufer darf diese Immobilie verkaufen.
- Die Immobilie steht nicht auf der Hypothek oder hat keine andere Verantwortung.
- Der Vertrag entspricht dem brasilianischen Eigentumsrecht.
Der Anwalt, der in Ihrem Namen handelt, wird Sie auch beim Zahlungs- und Transferprozess unterstützen und die Übertragung der Immobilie auf den Namen des neuen Eigentümers überwachen.
Rechtsanwälte berechnen normalerweise zwischen 1% und 2% des Immobilienwertes für ihre Dienste.
Erforderliche Dokumente für Investitionen
Beim Kauf einer Immobilie als Ausländer in Brasilien gibt es zwei verschiedene Arten von Anforderungen an die Dokumentation.
Die erste und oft anspruchsvollste Anforderung kommt von der Bank, die für die Abwicklung der Zahlung zuständig sein wird. Immobilienverkäufer akzeptieren oft keine direkten Zahlungen aus dem Ausland, daher ist es erforderlich, zusätzlich zu den notwendigen Unterlagen für die Registrierung der Investition in Brasilien ein brasilianisches Bankkonto zu haben.
Der Kauf einer Immobilie in Brasilien qualifiziert nicht für ein Investorenvisum für Brasilien, da eine Immobilientransaktion, die von einem Ausländer durchgeführt wird, nicht als direkte ausländische Investition bei der brasilianischen Zentralbank registriert wird. Um eine Immobilie zu kaufen und ein Investorenvisum in Brasilien zu erhalten, ist es erforderlich, zunächst ein Unternehmen in Brasilien zu gründen.
Dann sollte eine registrierte Investition in das Unternehmen getätigt werden und anschließend wird das Unternehmen als juristische Person in der Immobilientransaktion verwendet.
Unterschätzen Sie nicht den Zeitaufwand und die Komplexität, die mit diesem Prozessschritt verbunden sind. Die Einrichtung der richtigen Bankstruktur kann mehrere Monate dauern.
Ein Tipp ist es, eine Währungsumtauschbank und eine Cash-Management-Bank separat zu beauftragen. Die Währungsumtauschbank, die die Investition in das Land abwickelt, übernimmt einige Risiken im Zusammenhang mit der Verantwortung für die Geldwäsche. Die Bewertung des Risikos ist eine Kernkompetenz der Währungsumtauschbank und sie wird in der Regel schnellere Antworten und detailliertere Antworten in Bezug auf Dokumentationsanforderungen geben, als dies eine Universalbank für das Cash-Management tun könnte.
Erforderliche Dokumente für den Erwerb von Immobilien
Für einen Ausländer, der eine Immobilie in Brasilien kaufen möchte, sind die Dokumentationsanforderungen relativ einfach:
- Die brasilianische Steuerzahlerkarte ist als CPF bekannt.
- Beglaubigte Übersetzung des Reisepasses.
- Registrierung beim Nationalen öffentlichen Register für Urkunden und Dokumente.
Wenn sich die Transaktion auf eine ländliche Immobilie bezieht, muss der ausländische Käufer auch einen Personalausweis des Registro Nacional de Estrangeiros, bekannt als RNE, vorlegen. Dieser Ausweis wird nur an Ausländer mit einem brasilianischen Dauervisum ausgestellt.
Steuern und Gebühren für Immobilientransaktionen
Für Immobilientransaktionen in Brasilien sind folgende Arten von Steuern und Gebühren zu entrichten:
- Übertragunssteuer der Mobilien (Imposto Sobre Transmissão de Bens Móveis) bekannt als ITBI
- Gebühr für das Immobilienregister
- Notarielle Urkunde des Kauf und Verkaufs (Escritura Pública de Compra e Venda) die eine öffentliche Urkundengebühr ist
- Finanzverkehrtsteuer (Imposto Sobre Operações Financeiras) bekannt als IOF
Da die Verwaltung der Immobilientransaktionen dezentralisiert ist, werden die Steuern und Gebühren von Stadt zu Stadt variieren. Die einzige Ausnahme ist die IOF, bei der es sich um eine Bundessteuer handelt, die bei Geldtransaktionen nach Brasilien erhoben wird.
Einige Immobilien müssen auch einen Beitrag namens Laudêmio (Besitzwechselabgabe) entrichten. Es ist typisch, dass Strandgrundstücke oder andere Grundstücke, die sich in Wassernähe befinden, aus historischen Gründen dieser Abgabe unterliegen. Die Zahlung wird vom Register des föderalen Erbes, auf portugiesisch Secretaria do Patrimônio da União genannt, verwaltet und ein beträchtlicher Teil des Beitrags geht an die katholische Kirche.
Wenn die Immobilie dem Laudêmio unterliegt, liegen die Sätze zwischen 2% und 5% des deklarierten Wertes der Transaktion.
Erwerb und Nutzung von ländlichem Grundbesitz durch Ausländer
Wenn es um den Erwerb von ländlichem Land durch Ausländer geht, unterscheiden die Gesetze das Verfahren für natürliche und juristische Personen. Die den Ausländern auferlegten Beschränkungen sollen die Integrität des brasilianischen Territoriums und die nationale Sicherheit verteidigen.
Das Nationale Institut für Agrarreform, besser bekannt als INCRA, schätzt, dass etwa 0,51% des brasilianischen Territoriums im Besitz von Ausländern sind. Ihre Schätzungen basieren auf 34.371 ländlichen Besitztümern und 4,3 Millionen Hektar Land im Besitz von Ausländern.
Andere Institute gehen davon aus, dass die ausländische Beteiligung am brasilianischen Landbesitz viel höher ist, insbesondere in einigen Amazonasstaaten wie dem Amazonas, Pará und Mato Grosso.
Von ausländischen Personen erworbenes ländliches Eigentum
Nur Ausländer mit brasilianischem Aufenthaltsvisum können ein ländliches Grundstück erwerben. Das Gesetz legt nicht fest, ob es sich um einen dauerhaften oder vorübergehenden Aufenthalt handelt, sondern nur um den Nachweis des Wohnsitzes im Land. Ausländer, die sich nicht legal in Brasilien aufhalten, können also einfach keine ländliche Immobilie erwerben.
Ausländer, die sich legal im Land aufhalten, können normalerweise unter den folgenden Bedingungen ländliche Immobilien in Brasilien erwerben:
- Der Kauf von mehr als 1 Immobilie ist nur mit Genehmigung des Nationalen Instituts für Agrarreform möglich.
- Die Transaktion überschreitet nicht die prozentualen Grenzen des Eigentums von Ausländern an Grundstücken in der brasilianischen Gemeinde. Der ausländische Besitz ist auf 25% der gesamten ländlichen Gemeindefläche und 10% der ländlichen Gemeindefläche im Besitz von Bürgern aus einem einzigen Land beschränkt.
- Das zu erwerbende Gebiet liegt nicht an der brasilianischen Staatsgrenze.
Ländliches Eigentum, das von ausländischen juristischen Personen erworben wurde
Ausländische Unternehmen, die in Brasilien tätig sein dürfen, können ländliche Grundstücke nur erwerben, wenn sie landwirtschaftliche Projekte im Land, industrielle Viehzucht oder Kolonisierung entwickeln und solche Projekte müssen je nach Angelegenheit vom Landwirtschaftsministerium oder vom Ministerium für Industrie und Handel genehmigt werden.
Was die auferlegten Gebietsbeschränkungen anbelangt, so darf die ausländische juristische Person nur dann ländliches Eigentum erwerben, wenn die Transaktion nicht mehr als 25% der gesamten ländlichen Gemeindefläche im Besitz von Ausländern und nicht mehr als 10% der ländlichen Gemeindefläche, die im Besitz von Bürgern oder Unternehmen aus einem einzigen Land sein kann, ausmacht.
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